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新酒店筹建前的项目投资测算和论证
2018-03-05 22:37:26| 发布者: admin| 查看: 3775
常常有业主来找笔者帮其测算即将开业酒店的盈亏情况，每当笔者看完现场、拿到设计图纸和工程概算时，心里的感受多半是遗憾，因为酒店即将落成，“生米已煮成熟饭”，财务测算已经流于形式、失去了真正意义。
正确的流程是，在新酒店筹划之初，就该请一位具有综合能力的酒店财务专家对投资项目进行论证和测算，其依据主要是项目的地理位置、交通情况、城市位置、地区消费习惯和消费水平、城市酒店概况、同档次同规模酒店数量及其营收数据等。
当然，被测算项目的总体规划图纸是论证和测算的重要资料。经过财务专家的反复论证和测算，如果新酒店能在开业首年持平，接下来的几年都能盈利，那么业主就能上酒店项目，如果新酒店开业后的几年都不大赚钱，甚至亏本，那么业主还有投资的信心吗?
话又说回来，即使经酒店财务专家测算出的项目风险很大，也不意味着酒店项目不能继续进行，因为业主可以召集设计师和酒店管理专家一起认真研讨财务专家给出的论证测算，找出亏损的原因，再对设计的图纸进行调整，比如调整项目规模、酒店档次、建筑结构、功能布局等，然后将调整后的图纸和工程预算交给财务专家进行二次测算，其间的工作要耐心务实，直到把酒店项目的投资方案修正到能够保证赚钱为止。
新酒店的财务测算一般以开业后五年时间为限，为了通俗易懂地向读者传达测算技巧，笔者举出一个测算案例。这是一家拥有300间客房的四星级酒店，建筑面积3.3万M²，餐饮服务设施有：零点餐厅、宴会包间、多功能厅、咖啡厅、大堂吧;娱乐休闲服务项目有：KTV包间、足浴按摩、美容美发;健身项目有：桌球、乒乓球;还有会议设施等。现就该酒店的首年经营情况测算如下：
1
营业收入预测
1
客房收入预测
团队入住率在9%，平均房价300元/间天;会议入住率在15%，平均房价400元/间天;商务散客入住率在51%，平均房价430元/间天。预计全年客房收入为：
〔(300×9%)+(400×15%)+(430×51%)〕×300×365=3353.985万元
2
餐饮收入预测
零点餐厅：餐位数为300个，按二餐测算，人均消费水平为65元，餐厅利用率为45%，预计全年零点餐厅收入为：300×2×65×45%×365=640.575万元。
宴会包间：共计30间，餐位数约为380个，按二餐计算，人均消费水平为100元，包间利用率为60%，预计全年宴会包间收入为：380×2×100×60%×365=1664.4万元。
多功能厅：餐位数约为300个，人均消费水平为80元，餐厅利用率为35%，预计全年多功能厅收入为：300×80×35%×365=306.6万元。
咖啡厅：餐位数120个，人均消费88元，按二餐计算(早餐不计，对外开中晚自助餐)，餐厅利用率为30%，预计全年咖啡厅收入为：120×2×88×30%×365=231.264万元。
大堂吧：餐位数96个，人均消费30元，餐厅利用率为170%，预计全年大堂吧收入为96×30×170%×365=178.704万元。
会议室：多功能厅1个，每周利用率按1.5次计算，每次消费额为1万元，预计全年多功能厅会议收入为1.5×1×54=81万元;中会议室2个，利用率为30%，平均每场次消费额为2000元，预计全年中会议室收入为2×2000×30%×365=43.8万元;小会议室2个，利用率为30%，平均每场次消费额为1200元，预计全年小会议室收入为2×1200×30%×365=26.28万元。预计全年会议室收入为151.08万元。
预计全年餐饮收入为3172.623万元。
3
健身收入预测
乒乓球桌1张，每小时消费额为40元，每周按6小时计算，预计全年乒乓球收入为：40×6×54=1.296万元;台球桌1个，每小时消费额为40元，每周按12小时计算，预计全年台球收入为：40×12×54=2.592万元。健身收入共计3.888万元。
4
娱乐休闲收入预测
娱乐休闲项目设KTV和足浴按摩美容美发全部对外承包。KTV有28个包间，占裙楼一层，共1700M²，月租金60元/M²(含物业管理费，但水电空调费按表另计)，即首年租金122.4万元(以十年为限，每年租金递增2%);足浴按摩美容美发占裙楼一层，共1700M²，月租金50元/M²(含物业管理费，但水电空调费按表另计)，即首年租金102万元(以十年为限，每年租金递增2%)。总计224.4万元。
5
商场收入预测
共有两个小卖部，全部对外承包，以五年为限，每年租金递增5%，面积共70m²，预计全年房租收入26万元。
6
其他收入预测
其他收入包括洗衣、电话、商务中心等，按客房、餐饮收入总计的1.5%计算，全年预计其他收入为：6526.608×1.5%=97.8991万元。
预计全年酒店总营业收入为6628.3951万元，若加上对外承包项目收入，预计全年酒店总收入为6878.7951万元。
2
营业成本预测
营业成本主要指餐饮成本，因本酒店的娱乐休闲和商场两个项目全部外包。
零点餐厅综合饮食成本率按47%计算，预计全年餐厅成本为640.575×47%=301.07万元。
会包间综合饮食成本率按45%计算，预计全年餐厅成本为1664.4×45%=748.98万元。
多功能厅综合饮食成本率按50%计算，预计全年餐厅成本为306.6×50%=153.3万元。
咖啡厅综合饮食成本率按45%计算，预计全年餐厅成本为231.264×45%=104.07万元。
大堂吧综合饮食成本率按30%计算，预计全年大堂吧成本为178.704×30%=53.6112万元。
预计全年餐饮成本为1361.0312万元。
3
营业税金预测
营业税金按酒店总营业收入的5.55%计算，预计全年交税金为：6628.3951×5.55%=367.876万元。
本预算未按照现新政计算，请留意分辨。
4
费用预测
1
工资
人员定编按客房总数的1:1.6配备，预计员工总人数为480人。
部门经理以上管理人员约为8人(总经理、驻店经理、餐饮部、客房部、前厅部、财务部、工程部、人力资源部经理或总监各一人)和高级厨师5人，预计以上13人的工资按人均月工资12000元测算(已含养老保险、医疗、失业、工伤、生育保险)，按13个月计算，预计全年工资总额为：(8+5)×12000×13=202.8万元。
普通员工467人，月人均工资按2000元测算，按13个月计算，预计全年工资总额为：467×2000×13=1214.2万元。
预计酒店全年工资总额为1417万元。
2
福利费
按员工工资总额的14%计提福利费，全年预计1417×14%=198.38万元。
3
请输入标题
养老、医疗、事业、工伤、生育保险费用：按员工工资总额的24.3%(分别是20%、8%、2%、0.5%和0.7%)计提费用，全年预计467×2000×12×31.2%=349.6896万元。
4
请输入标题
4、工作餐费用：
外聘部门经理以上高级管理人员为8人，早中晚三餐，按每人每天50元计算，预计全年为8×50×365=14.6万元。
普通员工472人，按每人每天16元(早餐4元、中晚餐各6元)每月按26天计算，预计全年为472×16×26×12=235.6224万元。
预计全年工作餐总费用为250.2224万元。
5
工作服及劳保用品
按每人每年800元计算，预计全年费用为800×480=38.4万元。
6
洗涤费
按客房、餐饮营业总收入的1.2%测算，预计全年洗涤费用为：(3353.985+3172.623)×1.2%=78.3193万元。
7
消耗品费用
客房部按客房收入的1.2%测算，餐饮部按餐饮收入的0.8%测算，预计全年消耗品费用为3353.985×1.2%+3172.623×0.8%=65.6288万元。
8
棉织品费用
客房部按客房收入的2%测算，餐饮部按餐饮收入的2.5%测算，预计全年棉织品费用为：3353.985×2%+3172.623×2.5%=146.3953万元。
9
餐具费用
餐具费用按餐饮收入的2%测算，全年餐具费用预计为：3172.623×2%=63.4525万元。
10
办公邮电费
按酒店营业总收入的0.8%测算，预计全年办公邮电费为6628.3951×0.8%=53.0272万元。
11
宣传广告费
按酒店营业总收入的0.8%测算，预计全年宣传广告费为6628.3951×0.8%=53.0272万元。
12
交际应酬费
按酒店营业总收入的0.7%测算，预计交际应酬费为6628.3951×0.7%=46.3988万元。
13
材料维修费
按酒店营业总收入的1%测算，预计全年材料维修费为6628.3951×1%=66.284万元。
14
水费(含排污费)
按酒店营业总收入的2.2%测算，预计全年水费为6628.3951×2.2%=145.8247万元。
15
电费
按酒店营业总收入的7%测算，预计全年电费为6628.3951×7%=463.9877万元。
16
天燃气费
按餐饮收入的2.8%测算，预计全年天燃气费为3172.623×2.8%=88.8334万元。
17
柴油费
按酒店营业总收入的1.7%测算，预计全年柴油费为6628.3951×1.7%=112.6827万元。
18
其他费用(又称不可预测费用)
按酒店营业总收入的1.2%测算，预计全年其他费用为6628.3951×1.2%=79.5407万元。
预计全年经营费用(1-18项)总额为3717.0943万元。
5
经营毛利润预测
酒店的经营毛利润计算方法很简单，就是酒店的总收入减去总成本、总费用和税金的总和就是酒店的毛利润，那么上述酒店预计全年(开业首年)实现经营利润为：6878.7951-1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936万元。
第二至第五年酒店财务测算参数标准
酒店首年可行性财务测算产生后，就可以轻松地测算出第二至第五年酒店经营情况的较为准确的数据，因为测算所依据的参数变化的占少数，不变的占多数，现将变化的参数列表如下予以说明：
（点击图片查看原图）
从表中所列数据可以看出，由于第二年至第五年的收入增长幅度始终高于费用增长幅度，所以，只要酒店开业首年产生一定的经营毛利，那么一般情况下接下来四年酒店的毛利只会增加，不会减少。
酒店经营的最终目的是获得净利润
酒店投资者的资金来源主要有自有资金、银行贷款和产权式酒店产权销售所得，若是用自有资金作酒店投入，那就必须计算银行利息，若是从银行贷款的，就必须每年准时向银行还贷，若是做产权式酒店，就必须逐月逐年地向业主返还高额利息。
若一大笔自有资金定期五年存放在银行，其利息收入至少在5%以上；若从银行贷款，目前的贷款利息大概是1-3年为5.4%，3-5年是5.76%，六年以上是5.94%；若要付给产权式酒店的业主回报，一般是税前9%外加每年一定数量的免费客房入住券。
因此，酒店投资者花巨资将酒店建成后，如果经营的毛利润多于自有资金存入银行的利息，或多于银行贷款的利息，或多于业主返租费用，那么酒店就产生了净利润，这才真正达到了投资者的目的；如果经营的毛利润还不够付那些利息或返租费用，那么酒店就意味着亏本经营；如果酒店的毛利润为负数，连自己都养活不了自己，那么业主除了要拿出一笔可观的资金还贷或返给产权业主租金外，还要继续向酒店投入，这样的酒店麻烦就大了。
值得我们注意的是，中国乃至世界上的酒店管理公司绝大多数采用的是委托管理方式，他们只输出管理，而不负责酒店的盈亏，赚了钱要分存。他们所谓赚钱的概念是什么呢?就是酒店产生了毛利，其实这是很不公平的，因为有毛利的酒店许多还是在亏本经营，合理的游戏规则应该是，酒店有了净利润，酒店管理公司才可按照一定比例得到奖励。
若是酒店亏了钱，即经营没有产生毛利，那么酒店管理公司照样按照营业总收入的比例拿走管理费，而且派驻的高级管理人员的工资福利待遇分文不少。道理其实很简单，可遗憾的是，中国的许多酒店业主就愿意吃这个亏、上这个当。
如何计算酒店的净利润呢?拿上边举的酒店案例来说吧，酒店建筑面积共有3.3万m²，按现在四星级酒店标准以及市场的建设造价测算，酒店建筑投入约为1200元/M²，机电安装工程投入约为1000元/M²，酒店装饰工程投入约为2800元/M²，那么整个酒店投入约为：(1200+1000+2800)×33000=16500万元。除建设投入外，酒店开办费用须花费约1500万元，投入总计约为18000万元。按五年贷款利率5.76%计算，那么酒店须向银行每年还款利息为18000×5.76%=1036.8万。该酒店首年实现经营净利润为：1432.7936(经营毛利)-1036.8(银行贷款利息)=395.9936万元。
附带说明的是，个别酒店在计算净利润时把土地转让金和拆迁补偿费的投入算在了酒店固定资产折旧中，这种测算方法是错误的，因为世界上的土地属稀缺资源，是永远不会贬值的，更谈不上什么折旧。
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