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酒店项目投资回报的计算
2018-03-05 22:34:07| 发布者: admin| 查看: 8661
一、酒店投资回报的简单判断
酒店的投资回报主要依靠客房的营业收入，因为客房以外的投资一般不能产生盈利。以下举例是5.48年的营业收入等于投资额，13.7年的毛利润（现金流）等于投资额（不考虑利息因素）。
（1）假设酒店总投资5亿元、客房500间，则：
每间客房投资=5亿元/500间=100万元=1000000元
（2）假设酒店平均房价715元、平均出租率70%，则：
每间客房每天营业收入=715×70%=500元
（3）每间客房1年的营业收入与投资的比：
500元×365/1000000元=0.1825
（4）则5.48年的营业收入等于投资额：
1/0.1825=5.48（年）
（5）假设毛利率为40%，则每间客房1年的毛利润与投资的比：
500×0.4×365/1000000=0.073
（6）则13.7年的毛利润（现金流）等于投资额：
1/0.073=13.7（年）
二、内部收益率不能设定，需要逐次测试
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内部收益率
（1）内部收益率是使项目的净现值等于零时的折现率。
（2）内部收益率是以基准折现率i0为判别标准的。
（3）净现值是基准折现率i0的函数，并且随着i0的增大而减小。
如果不使用电子计算机，内部收益率可以通过高次方程计算，通常采用试算内插法求的近似解，内部收益率需要逐次测试，以优选法逐次持续选择折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的折现率。
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为什么计算内部收益率？
使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。
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项目可行性标准
（1）内部收益率大于等于行业基准投资收益率时，该项目是可行的。
（2）内部收益率大于公司所要求的最低投资报酬率或资本成本，方案可行；内部收益率小于公司所要求的最低投资报酬率，方案不可行。
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净现值
将预期收益折现，按照贴现率确定现值，即把预计未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少（每年现金收入-现金支出按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额得出的差额）。现值系数可以查表。
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净现值等于零
酒店是集中投资，开业初期可能还出现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。因而，在整个计算期内净现金流量序列的符号从负值到正值只改变一次。
未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本（资金流入现值总额与资金流出现值总额相等），也就是投资回报平衡点。
（1）如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。
（2）再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
（3）根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。
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折现率
例如：现有1元钱、折现率10%，则1年后的1.1元就相当于现在的1元；2年后的1.21元相当于现在的1元。
1年后的1.1=1+1×10%（相当于现在的1元）
2年后的1.21=1+1×10%+1.1×10%=1+0.1+0.11（相当于现在的1元）
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内部收益率的计算过程
（1）根据经验确定一个初始折现率ic
（2）根据现金流量计算财务净现值FNpV(i0)
(a)若FNpV(io)=0，则FIRR=io
(b)若FNpV(io)>0，则继续增大io
(c)若FNpV(io)<0，则继续减小io
（3）重复测试，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1)>0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超过2%-5%
（4）利用线性插值公式近似计算内部收益率，其计算公式为：
（FIRR- i1）/（i2-i1）=NpVl/│NpV1│+│NpV2│
│NpV1│+│NpV2│是指两个绝对值相加
三、酒店投资包括资本金和银行贷款
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资本金（投资人的非债务资金）比例：30%以上。
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酒店贷款属于中长期贷款
中长期贷款期限5年(不含5年)以上，用于新建、扩建、改造、开发、购置固定资产投资项目的贷款。合同利率为贷款第1年利率，以后每年根据银行的利率变动进行调整。
酒店借款利息单利只按本金计算利息，其所生成利息不再加入本金重复计算利息。计算公式为：借款本利和=本金+本金×利率×期数。
复利不仅按本金计算利息，对尚未支付的利息也要计算应付利息，俗称“利滚利”。欧美国家长期借款利息一般按复利计算。
四、酒店投资贷款的利息在开业前可以资本化
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酒店开业前发生贷款利息的可以计入所建固定资产价值，予以资本化。
例如，建造酒店向银行借入借款5亿元，年利率10%，5年到期，每年计息一次，到期一次还本付息，按单利计算，5年的本利和为：5+5×10%×5=7.5亿元。也就是说，酒店总投资从原先的5亿元增加到7.5亿元。
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酒店开业后的贷款利息直接计入当期损益，不能资本化，予以费用化。
五、酒店投资的还款来源
主要是税后利润、固定资产折旧，其他自有资金。
六、若干关联理论和数据参考
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酒店投资的两大类大类
（1）投资于不动产，经营持续期40年以上。
（2）投资于租赁物业的装修，经营持续期5年以上。
投资于不动产的投资回报时期长。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。
新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。
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预算和经营判断参考
20世纪末，美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库用回归分析法得出酒店预算参考标准，以单个客房每天的平均收入作分子，其客房平均分担酒店投资额为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务平均948；全套服务中供餐饮910、全套服务中不供餐饮1003。
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与投资回报的关联
（1）其实是总投资年营业收入率36.5%（0.001乘以365），假设没有经营成本即2.74年（1除以36.5%）收回现金流。
（2）如果经营成本占60%、毛利润率为40%，则6.85年（36.5%乘以40%=0.146；1除以0.146=6.85）收回现金流，与海外酒店7年的快速折旧要求不谋而合。
（3）如果净利润率为15%，则投资回收期18.26年（36.5%乘以15%=0.05475；1除以0.05475=18.26）；如果净利润率为20%，则投资回收期13.70年（36.5%乘以20%=0.073；1除以0.073=13.70）。
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投资与设计的平衡预测
（1）以土地成本占33%计算，五星级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。
（2）以客房面积50平方米计算，每间客房分摊投资90万元（现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T14308—2010文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米，不含卫生间和门廊)。
（3）每间可供房收入900元除以每间客房分摊投资90万元为千分之一。
（4）每间可供房收入900元，如平均出租率70%、则平均房价为1286元。
（5）对餐饮等业务对酒店净利润的形成贡献忽略不计。
（6）按照静态回收期计算。
（7）不考虑物业重置价变化。
（8）历史数据：1986年11月29日开业的上海华亭宾馆，投资8000多万美元，客房1008间。按照今天人民币美元汇率6.3280计算，每间客房分摊投资为50.22万元人民币。
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